房地產(chǎn)信托模式悄悄“謀變”信托轉(zhuǎn)向成熟物業(yè)股權(quán)投資
來源： 時間：2006-11-15
房地產(chǎn)市場接二連三傳出的調(diào)控政策使得其背后的融資渠道———房地產(chǎn)信托也在悄悄謀變。記者日前從市場獲悉，原本占絕對主導(dǎo)地位的貸款融資類房地產(chǎn)信托正在迅速消退，而包括成熟物業(yè)等財產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資逐漸被認為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢。
貸款類信托急劇下降
統(tǒng)計資料顯示，2004年和2005年貸款類信托項目個數(shù)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)項目總個數(shù)的比例分別為84%和63%。而今年上半年開始，這一曾占據(jù)信托市場80％以上份額的直接貸款融資類信托產(chǎn)品已漸漸淡出市場，一些公司甚至告訴記者，上半年至今，貸款融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出數(shù)目為零。
“貸款模式上我們跟銀行比基本沒有優(yōu)勢，因此在當(dāng)前以及今后一段時間內(nèi)，貸款模式的應(yīng)用會少很多?！币恢弊咴谌珖康禺a(chǎn)信托創(chuàng)新模式前列的上國投，其房地產(chǎn)信托總部副總經(jīng)理王信舉這樣告訴記者。王信舉稱，除非是跟銀行聯(lián)合操作一些好項目進行聯(lián)合貸款，或是比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)并購，不然不會輕易操作這類直接貸款類業(yè)務(wù)。
股權(quán)、財產(chǎn)權(quán)信托漸熱
包括成熟物業(yè)等財產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資都被認為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢。
財產(chǎn)權(quán)信托與成熟物業(yè)的租金收益有關(guān)。一般來講，地產(chǎn)商將成熟物業(yè)的未來租賃收益權(quán)委托給信托公司，而信托公司將這部分未來收益做成信托產(chǎn)品，將優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會投資者，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格回購，從而完成融資。
而股權(quán)信托則是地產(chǎn)商將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目的項目公司的絕對控股權(quán)階段性讓渡給信托公司，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格全額回購相應(yīng)股權(quán)，以實現(xiàn)融資的目的。
王信舉告訴記者，隨著存量商業(yè)物業(yè)不斷增加和商業(yè)管理水平的提高，信托與經(jīng)營性物業(yè)的結(jié)合是必然趨勢，“我認為資產(chǎn)支持單位信托和真實股權(quán)投資的發(fā)展空間非常大，未來一段時間這個領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)很活躍的態(tài)勢?！?nbsp;
“財產(chǎn)權(quán)、股權(quán)信托在市場上都已有不少案例，但要真正成為主流，估計還要一段時間?！敝刑┬磐行磐袠I(yè)務(wù)管理中心副總經(jīng)理湯震宇認為。
信托大鱷伺機直接投資
房地產(chǎn)市場上升的過程中，無論品質(zhì)多差的房子，都是一搶而空，但是調(diào)整下行的境況對開發(fā)商則是完全不同的境遇，資金鏈一旦斷裂，拋售、爛尾都極有可能發(fā)生。記者獲悉，目前資本市場上早已有一部分投機資本虎視眈眈地等待“抄底”，當(dāng)然，信托行業(yè)也在密切關(guān)注房市的變化。
“根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，商業(yè)房產(chǎn)直接投資業(yè)務(wù)也將有機會?！?br>
貸款類信托急劇下降
統(tǒng)計資料顯示，2004年和2005年貸款類信托項目個數(shù)在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)項目總個數(shù)的比例分別為84%和63%。而今年上半年開始，這一曾占據(jù)信托市場80％以上份額的直接貸款融資類信托產(chǎn)品已漸漸淡出市場，一些公司甚至告訴記者，上半年至今，貸款融資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出數(shù)目為零。
“貸款模式上我們跟銀行比基本沒有優(yōu)勢，因此在當(dāng)前以及今后一段時間內(nèi)，貸款模式的應(yīng)用會少很多?！币恢弊咴谌珖康禺a(chǎn)信托創(chuàng)新模式前列的上國投，其房地產(chǎn)信托總部副總經(jīng)理王信舉這樣告訴記者。王信舉稱，除非是跟銀行聯(lián)合操作一些好項目進行聯(lián)合貸款，或是比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)并購，不然不會輕易操作這類直接貸款類業(yè)務(wù)。
股權(quán)、財產(chǎn)權(quán)信托漸熱
包括成熟物業(yè)等財產(chǎn)權(quán)、股權(quán)投資都被認為是房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢。
財產(chǎn)權(quán)信托與成熟物業(yè)的租金收益有關(guān)。一般來講，地產(chǎn)商將成熟物業(yè)的未來租賃收益權(quán)委托給信托公司，而信托公司將這部分未來收益做成信托產(chǎn)品，將優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給社會投資者，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格回購，從而完成融資。
而股權(quán)信托則是地產(chǎn)商將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目的項目公司的絕對控股權(quán)階段性讓渡給信托公司，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格全額回購相應(yīng)股權(quán)，以實現(xiàn)融資的目的。
王信舉告訴記者，隨著存量商業(yè)物業(yè)不斷增加和商業(yè)管理水平的提高，信托與經(jīng)營性物業(yè)的結(jié)合是必然趨勢，“我認為資產(chǎn)支持單位信托和真實股權(quán)投資的發(fā)展空間非常大，未來一段時間這個領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)很活躍的態(tài)勢?！?nbsp;
“財產(chǎn)權(quán)、股權(quán)信托在市場上都已有不少案例，但要真正成為主流，估計還要一段時間?！敝刑┬磐行磐袠I(yè)務(wù)管理中心副總經(jīng)理湯震宇認為。
信托大鱷伺機直接投資
房地產(chǎn)市場上升的過程中，無論品質(zhì)多差的房子，都是一搶而空，但是調(diào)整下行的境況對開發(fā)商則是完全不同的境遇，資金鏈一旦斷裂，拋售、爛尾都極有可能發(fā)生。記者獲悉，目前資本市場上早已有一部分投機資本虎視眈眈地等待“抄底”，當(dāng)然，信托行業(yè)也在密切關(guān)注房市的變化。
“根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，商業(yè)房產(chǎn)直接投資業(yè)務(wù)也將有機會?！?br>
(xintuo摘自上海青年報)